Burbuja inmobiliaria en Arequipa

Burbuja inmobiliaria en Arequipa

Burbuja inmobiliaria en Arequipa

Una burbuja inmobiliaria en Arequipa está descartada, no existe una crisis en la región y tampoco existe una sobre oferta de viviendas. Todo lo contrario, segun informes del ministerio de vivienda hay una demanda de 87 000 viviendas que se incrementará con la llegada de los nuevos proyectos de Tia María, Majes- Siguas II, el gaseoducto sur andino y la conformación del nuevo nodo energético del sur y por ello los precios aun se mantienen con tendencia a incrementarse cuando empiece la migración de personal para los proyectos anteriormente mencionados y la conformación de oficinas para proveedores, aumento de comercio y la culminación del plan director del 2015 para habilitar nuevas áreas urbanas.

Por otro lado los créditos hipotecarios en los últimos 5 años se ha incrementado considerablemente y  los índices de morosidad levemente pero es una situación natural. Lo que se pretende demostrar es que la evaluación crediticia ha priorizado el pago sostenible de las familias y son los créditos de consumo los que reportan mayor morosidad y que la compra de bienes raíces obedece también al crecimiento poblacional que viene registrando la ciudad de Arequipa y que ya es claramente la segunda ciudad del Perú con mayor población.

La Especulación en qué se basaría

Mucho se especula y se percibe con temor al fenómeno de las burbujas inmobiliarias, desde finales del año pasado y el primer semestre del 2014 se puede afirmar que los precios se han mantenido dentro de este incremento histórico del valor de las propiedades en Arequipa.  Pero era previsible ya que ante un periodo de incremento desmedido  de  los precios en algún momento se tenía que frenar, pero vemos que esto es temporal porque en Arequipa se presentará una nueva etapa de crecimiento económico por los proyectos que van a empezar y la migración de personal para la construcción de dichas obras. Esto es más que las expectativas del consumidor frente a los escenarios, es solo un periodo estable.

Se dice que actualmente muchos países vienen atravesando este peligroso momento, pero pocos tienen muy claro su significado. Una burbuja inmobiliaria se forma de modo incipiente cuando  muchos inversionistas se comprometen en diversos proyectos, incluso por aquellos sobrevalorados. En medio de esta emoción por las ganancias que esperan recibir, los inversionistas aceptan complejos modelos económicos que ni ellos mismos comprenden. En Arequipa cada vez hay menos casas y muchos vienen optando como posibilidad el adquirir un departamento de estreno y mantener el excedente para otras actividades y no para seguir realizando operaciones inmobiliarias, ya que por un lado la Sunat nos califica de habituales y nos incrementaría los impuestos, sino porque hay personas que están en la capacidad de pagar una cantidad tentadora frente a una reducción de espacios de vivienda y la obtención de un dinero adicional.

Existen aun muchas personas con poder adquisitivo buscando una vivienda pero a un precio menor del mercado.

Arequipa tiene un déficit de 87, 000 viviendas lo que refleja una necesidad latente. Aunque las construcciones  hoy cuestan lo mismo que hace 6 meses, los  precios altos ante terrenos son escasos es el freno que aqueja a la población; existen aun muchas personas con poder adquisitivo buscando un techo propio pero a un precio menor del mercado. Si bien el jornal de un obrero en estos 5 años ha aumentado no solo por la demanda de personal en minas, otros sectores como el agrícola se han ajustado al golpe y vienen manejando mejor los costos indirectos.

Ahora bien, el poder adquisitivo no se está financiado exclusivamente por los créditos que los bancos. La obtención de créditos hipotecarios se ha incrementado en estos últimos 5 años pero se mantiene los requerimientos y es posible que sigan bajando por la nueva categoría de riesgo país de algunas calificadoras de riesgo( ver nota en Diario El comercio).

Las entidades financieras han decidido que sus filtros sean igual de exigentes, sin importar, la gran masa de dinero que ingresa por parte de los inversionistas. De esta forma, no se cierra el círculo de la burbuja inmobiliaria.Un rasgo que caracteriza a una burbuja inmobiliaria es el desmedido afán por comprar una propiedad a cierto precio para venderlo luego por mucho más. Lógicamente, las personas que compren propiedades con esto en mente en un escenario de Burbuja inmobiliaria en Arequipa, padecerán en venderlo a un precio sumamente menor cosa que actualmente no sucede, es mas se espera que en el corto plazo 1-3 años vuelva a incrementarse.

Es por ello que  el sector inmobiliario nacional no corre riesgos alguno de sufrir de una burbuja inmobiliaria, lo que viene aconteciendo es una estabilización de precios, propios del “frenazo” del PBI y es de esperarse que aumente las necesidades de inmuebles ante el inminente inicio de los trabajos en los grandes megaproyectos en la región Arequipa que tendrá un fuerte impacto en la economía del sur y del Perú, se vienen buenos tiempos .

Comentarios

  1. Los precios son demasiado elevados.

    Una cosa es que existe deficit y otra que los precios se hayan disparado hasta lo absurdo. Una casa en arequipa vale tanto como una en São Paulo en un barrio noble, (por exemplo) . Inaudito.

  2. Hola Alberto. Como bien comentas los precios de las propiedades inmobiliarias en Arequipa Metropolitana se han incrementado enormemente en los últimos años. Sin embargo debemos acotar que el precio responde a lo determinado por el mercado, no deviene de un capricho de los propietarios.
    Se puede esbozar varias hipótesis sobre el crecimiento de la demanda y por ende el precio de las propiedades como por ejemplo: la flexibilización de los créditos, el reducido espacio urbano que cuenta Arequipa, el incremento de la población Arequipeña, el auge minero legal e ilegal, el aumento de los costos de mano de obra.
    Pero siempre recordar que para el precio impuesto siempre hubo quien lo comprase. En la actualidad se han “sincerado” los precios, es decir ya no se ha continuado con la escalada de precios y este ultimo semestre se ha estabilizado.

    Feliz 2015 Alberto y agradecemos el que hayas compartido con nosotros tus apreciaciones.

Opina

*